Se denomina vivienda familiar o conyugal a aquella que constituye la residencia habitual del matrimonio o la familia.
Según establece el Código Civil en su artículo 1.346 “Son bienes privativos de cada uno de los cónyuges:
– Los bienes que le pertenezcan a dicho cónyuge antes de comenzar la sociedad de gananciales (antes de contraer matrimonio)
– Los bienes que adquiera después a título gratuito (por donación o por herencia)
– Los bienes adquiridos en sustitución de bienes privativos
Por tanto, la norma general es que los inmuebles adquiridos por uno de los cónyuges antes de casarse son privativos.
Ello sin perjuicio del derecho de reembolso que tiene el otro cónyuge respecto al dinero que aporte para el pago de ese inmueble.
También serían privativos los inmuebles que adquiera uno de los cónyuges por donación o por herencia, aunque esté casado.
Tienen también naturaleza privativa los inmuebles adquiridos por uno solo de los cónyuges, una vez casado, que se hubieran pagado con dinero privativo de ese cónyuge o con el dinero obtenido por la transmisión de bienes privativos de dicho cónyuge.
¿Qué ocurre cuando un inmueble ha sido adquirido por uno de los cónyuges estando soltero pero con precio aplazado que ha sido pagado por ambos cónyuges después de casarse?
Según establece el artículo 1.357 del Código Civil “los bienes comprados a plazos por uno de los cónyuges antes de comenzar la sociedad (de gananciales) tendrán siempre carácter privativo, aun cuando la totalidad o parte del precio aplazado se satisfaga con dinero ganancial”.
Pero hay una excepción: cuando se trata de la vivienda familiar o conyugal, y es adquirida por uno de los cónyuges estando soltero con precio aplazado (hipoteca) que es pagado por ambos cónyuges ya casados tiene doble naturaleza:
• Es privativa: en el porcentaje correspondiente a los pagos efectuados por el cónyuge que lo adquirió antes de contraer matrimonio.
• Es ganancial: en el porcentaje correspondiente a los pagos efectuados por la sociedad de gananciales desde que ambos cónyuges se casaron.
Así lo establece el artículo 1.454 del Código Civil que determina que “los bienes adquiridos mediante precio o contraprestación, en parte ganancial y en parte privativo, corresponderán pro indiviso a la sociedad de gananciales y al cónyuge o cónyuges en proporción al valor de las aportaciones respectivas”.
Por tanto, la vivienda familiar sólo será privativa totalmente en los siguientes casos:
• si es adquirida por uno de los cónyuges antes de casarse sin precio aplazado y está pagada totalmente cuando se casan.
• Si uno de los cónyuges la recibe por herencia o donación, antes de casarse o después.
• Si es adquirida sólo por uno de los cónyuges y se paga totalmente con dinero privativo de dicho cónyuge.
• Si la vivienda es construida sobre un solar privativo de uno de los cónyuges, aunque éste deberá reintegrar a la sociedad de gananciales el dinero ganancial utilizado en dicha construcción.
Interesa destacar que esa doble naturaleza sólo se aplica a la vivienda en la que el matrimonio o la familia residen habitualmente no a cualquier otro inmueble del que pueda ser propietario uno de los cónyuges.
La naturaleza jurídica de la vivienda familiar (privativa o ganancial) no sólo tiene consecuencias en la liquidación de la sociedad legal de gananciales.
Tiene también importantes consecuencias fiscales pues si se trata de la vivienda familiar o conyugal y fue adquirida por precio aplazado, la transmisión de la misma conlleva que al declarar en el Impuesto sobre la Renta el correspondiente incremento patrimonial haya que calcular, en caso de declaraciones individuales de ambos cónyuges, varios incrementos patrimoniales y con fechas de adquisición diferentes, teniendo que determinar qué porcentaje del inmueble es privativo del cónyuge que lo adquirió y qué porcentaje es ganancial y qué parte del valor de transmisión del inmueble corresponde a cada uno de ellos.
La división en varias transmisiones puede resultar incluso fiscalmente beneficiosa y hay que tener en cuenta que ese carácter en parte privativo y en parte ganancial del inmueble no figurará en la escritura de adquisición ni en la de transmisión, reflejando dichas escrituras y el Registro de la Propiedad una titularidad (100% del cónyuge que adquirió el inmueble) que difiere de la que en realidad tiene atribuida por los artículos 1.354 y 1.357 del Código Civil.
¡Contacta con nosotros y estudiaremos tu caso para asesorarte!
FEBRERO-2024